Cách chúng tôi tính chi phí xây nhà

1. Bắt đầu từ thông tin bạn nhập

Diện tích đất, diện tích sàn mỗi tầng, số tầng, địa điểm và mức hoàn thiện — 5 thông tin này là đầu vào duy nhất cho toàn bộ phép tính bên dưới. Kết quả luôn là một khoảng, không phải một con số cố định, vì chi phí thực tế còn phụ thuộc vào nhà thầu, thời điểm và điều kiện nền đất.

2. Diện tích tính giá, không phải diện tích sàn

Nhà thầu Việt Nam tính giá trên diện tích đã cộng thêm hệ số móng và mái, không phải diện tích sàn thực tế: móng tính bằng 50% diện tích một tầng (móng băng, phổ biến cho nhà phố), mái tính bằng 50% diện tích một tầng (mái bê tông/ngói). Một nhà 1 trệt 2 lầu, 80m² sàn mỗi tầng (160m² tổng sàn) có diện tích tính giá khoảng 240m² — không phải 160m². Đây là lý do phổ biến nhất khiến phép tính m² × đơn giá tự làm của một gia chủ thấp hơn báo giá thực tế của nhà thầu.

3. Đơn giá cơ bản theo loại nhà

Đơn giá khởi điểm là mức "gói cơ bản" tại Đà Nẵng: Nhà ở tiêu chuẩn 4,8 – 5,5 tr/m², Biệt thự 5,8 – 6,7 tr/m² — tổng hợp từ nhiều đơn giá xây nhà trọn gói 2026. Các hệ số ở những bước tiếp theo sẽ điều chỉnh mức này theo địa điểm và mức hoàn thiện thực tế.

4. Hệ số theo địa điểm

Đà Nẵng là mức chuẩn (hệ số 1×); TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội có hệ số 1,06× và 1,02×, tính từ đơn giá xây nhà trọn gói tại từng thành phố. Chúng tôi cũng đối chiếu chiều hướng này với đơn giá nhân công nhà nước theo Thông tư 37/2026/TT-BXD (TP.HCM: Quyết định 4570/QĐ-UBND; Hà Nội: Công văn 14502/SXD-KTXD) — cả hai thành phố đều thuộc vùng lương cao hơn Đà Nẵng, đúng chiều với hệ số thị trường trên. Chúng tôi không dùng con số nhà nước để tính hệ số, vì đó là đơn giá lập dự toán ngân sách công, không phải giá nhà thầu tư nhân.

5. Hệ số theo loại nhà

Biệt thự có kết cấu và diện tích mặt tiền lớn hơn nhà ở tiêu chuẩn nên đắt hơn khoảng 1,21× lần — tỷ lệ này lấy từ chính tỷ lệ suất đầu tư xây dựng của Bộ Xây dựng (Quyết định 425/QĐ-BXD, 30/3/2026) giữa 2 mã công trình cùng số tầng, không phải một con số tự đặt.

6. Hệ số theo mức hoàn thiện

Mức cơ bản là mốc chuẩn (hệ số 1×). Từ đơn giá thực tế theo từng mức hoàn thiện tại 3 thành phố (khảo sát thị trường 2026-08), mức tiêu chuẩn có hệ số 1,2× và mức cao cấp có hệ số 1,53×.

7. Chia vào 8 hạng mục ngân sách

Sau khi có khoảng chi phí, chúng tôi chia theo tỷ trọng cho từng hạng mục — đây là các con số đứng sau màn hình "Tiền đi về đâu?" bạn thấy sau khi có kết quả ước tính:

• Móng20%
• Phần thô30%
• Hoàn thiện20%
• Điện nước9%
• Cửa6%
• Thiết bị vệ sinh2%
• Nội thất5%
• Dự phòng8%

8. Dự phòng đã nằm sẵn trong khoảng chi phí

8% dự phòng không phải khoản cộng thêm bên ngoài — đây là khoản đệm cho chi phí phát sinh khi thi công (biến động giá vật liệu, phát sinh kết cấu, thay đổi thiết kế), đã tính sẵn trong khoảng chi phí bạn thấy ở kết quả ước tính. Mức 5–10% là quy ước phổ biến trong lập kế hoạch xây dựng tại Việt Nam.

9. Một ví dụ đầy đủ

Với nhà 1 trệt 2 lầu, 80m² sàn mỗi tầng, tại Đà Nẵng, mức hoàn thiện tiêu chuẩn: diện tích tính giá 240m², đơn giá 5,8 – 6,6 tr/m², khoảng chi phí 1,38 – 1,58 tỷ.

Nguồn dữ liệu chính

• Quyết định 425/QĐ-BXD (30/3/2026) của Bộ Xây dựng — "Suất vốn đầu tư và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình", dùng để xác định tỷ trọng móng/kết cấu thân/kiến trúc-hoàn thiện và hệ số biệt thự.
• Quyết định 4570/QĐ-UBND (TP. Hồ Chí Minh, 24/07/2026) và Công văn 14502/SXD-KTXD (Hà Nội) — đơn giá nhân công theo Thông tư 37/2026/TT-BXD, dùng để đối chiếu chiều hướng hệ số địa điểm.
• Khảo sát đơn giá xây nhà trọn gói và vật liệu hoàn thiện trên thị trường, tháng 8/2026, từ nhiều nhà thầu và nhà cung cấp tại Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Những gì chúng tôi chưa có nguồn để kiểm chứng

• Tỷ lệ chia nhỏ giữa hoàn thiện, cửa và thiết bị vệ sinh (nhóm này chiếm 28% tổng chi phí) được tính từ khối lượng × đơn giá cho một căn nhà mẫu, không phải một con số công bố chính thức — xem thêm ở màn hình "Tiền đi về đâu?".
• Khoản nội thất rời (5%) là khoản dự trù lập kế hoạch, không phải giá thị trường — không có nguồn nào công bố tỷ lệ này.
• Tác động kết hợp giữa loại nhà biệt thự và mức hoàn thiện cao cấp chưa có nguồn kiểm chứng riêng — mỗi hệ số được nghiên cứu độc lập, tích của chúng thì chưa.